新奇的是，房地產(chǎn)界也出現(xiàn)了“透明工廠”。
10月15日，媒體參觀團(tuán)一行來(lái)到武漢旭輝·江山境項(xiàng)目，這是旭輝華中區(qū)域目前最大的透明工廠所在地。
江山境位于武漢白沙洲板塊的濱江地段，項(xiàng)目于長(zhǎng)江主軸之上，坐擁江景資源，目前正打造高端改善產(chǎn)品。與其相隔不遠(yuǎn)，是旭輝在華中的首個(gè)“透明工廠”所在項(xiàng)目——武漢江夏府，目前該項(xiàng)目已經(jīng)接近清盤(pán)。
“打造房地產(chǎn)業(yè)透明工廠”的概念由旭輝于2019年率先在行業(yè)中提出，抓住了商品房預(yù)售制下維權(quán)事件頻起這一行業(yè)痛點(diǎn)，促使人們對(duì)于房屋質(zhì)量的可視化，贏取購(gòu)房者的信任。這實(shí)際上是一場(chǎng)對(duì)工程質(zhì)量的檢視。
走進(jìn)透明工廠可以看到，從土建工序到精裝交付多維度的建造環(huán)節(jié)，各樣板層均通過(guò)層層拆解，透明、毫無(wú)修飾的展示，以博物館式的陳設(shè)規(guī)劃，方便直觀。
對(duì)標(biāo)高端制造業(yè)的精細(xì)化生產(chǎn)管理和品質(zhì)管控邏輯，實(shí)行“常態(tài)化工地開(kāi)放”，“透明工廠”的模式使得晦澀難懂的建筑材料、建造工藝等以透明化、可視化、可觸摸的方式呈現(xiàn)在大眾眼前。
而這場(chǎng)檢視，實(shí)際上也倒逼著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房屋質(zhì)量的關(guān)注以及行業(yè)對(duì)產(chǎn)品力不斷提升的追求。
探秘“透明工廠”
參觀的第一個(gè)環(huán)節(jié)，先是進(jìn)入了地庫(kù)。值得注意的是，項(xiàng)目的主體樓棟尚處在建階段，但地庫(kù)已經(jīng)建造完成且達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)旭輝集團(tuán)副總工程師黃崢介紹，這是旭輝實(shí)行的“地庫(kù)先行”模式。實(shí)際上整個(gè)項(xiàng)目的施工前期戰(zhàn)線被拉長(zhǎng)了，不過(guò)卻實(shí)現(xiàn)了樓體結(jié)構(gòu)與地庫(kù)結(jié)構(gòu)同步施工，這事實(shí)上大大提高了后續(xù)施工的效率。
在市政管線施工中，可以看到每一個(gè)工藝材料旁邊，都放置有產(chǎn)品合格檢測(cè)證書(shū)，以及標(biāo)記了各項(xiàng)質(zhì)量系數(shù)指標(biāo)等。一方面，選材嚴(yán)格的同時(shí)在透明化標(biāo)準(zhǔn)下，每根管線都可以追溯品牌來(lái)源；另一方面，BIM技術(shù)的采用使得科學(xué)計(jì)算最優(yōu)規(guī)劃，錯(cuò)綜復(fù)雜的管線被安排得整齊有序。
在專人監(jiān)管下，我們坐上井道式電梯快速到達(dá)了主體樓棟的室內(nèi)。井道式電梯日常用于施工建筑載人載貨，運(yùn)輸物料。相比于傳統(tǒng)外掛式施工升降機(jī)，井道式電梯直接通到地庫(kù)，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部施工作業(yè)，這實(shí)際上起到了控制時(shí)間、穿插提效、縮短工期的很大作用。
從室內(nèi)往外望，尚在運(yùn)作的建造工地與已經(jīng)綠意盎然的社區(qū)景觀同時(shí)存在，令人詫異。這便是所謂的“景觀先行”，社區(qū)內(nèi)景觀在地庫(kù)施工完成的基礎(chǔ)上，已經(jīng)提前培育、栽種的植物，預(yù)留了充足的生長(zhǎng)時(shí)間。
而從建筑外立面看，正在建設(shè)中的項(xiàng)目二期尚未封頂，取代傳統(tǒng)木模作為建筑支架的，是鋁模加混凝土的“全砼墻體”創(chuàng)新工藝。這使得整個(gè)建筑外墻一體成型，成為堅(jiān)硬密實(shí)的混凝土墻體，盡量避免了因材質(zhì)冷熱膨脹不同而產(chǎn)生的收縮裂縫。
據(jù)旭輝工程師介紹，鋁模作為一種新型的模板技術(shù)，克服了傳統(tǒng)木模耐用度低的缺點(diǎn)，壽命長(zhǎng)達(dá)200次，不僅重復(fù)利用率很高，還為施工現(xiàn)場(chǎng)有效減少垃圾污染，保障環(huán)境的干凈、整潔、環(huán)保；其次鋁模還在穩(wěn)定性、承載力上也具有先天優(yōu)勢(shì)。
明顯顛覆以往施工工序的是，目前旭輝提出的穿插提效模式實(shí)行“地庫(kù)、市政、景觀”三大先行。
傳統(tǒng)的施工模式，先建施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路及園林綠化，到后期再重新鋪裝施工。旭輝三大先行模式，則是通過(guò)項(xiàng)目施工前期的策劃及工作前置，地庫(kù)、市政管網(wǎng)、園林景觀與主體同步施工，在主體樓棟完工之前，地庫(kù)、市政、園林等區(qū)域提前達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。
一方面，這讓購(gòu)房者能夠在第一時(shí)間就感受到入住之后的社區(qū)環(huán)境，模擬下班開(kāi)車(chē)回家、在社區(qū)內(nèi)散步的真實(shí)感受；另一方面則提前確定市政、景觀等重點(diǎn)空間的布局，實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者未來(lái)買(mǎi)到空間和生活狀態(tài)的真實(shí)模擬。
基于“鋁合金模板、爬架、井道電梯、全砼墻體、免薄抹灰”五大基礎(chǔ)工藝，和“景觀先行、市政先行、地庫(kù)先行”三大技術(shù)支撐，旭輝于2019年率先在行業(yè)中提出“打造房地產(chǎn)業(yè)透明工廠”的概念，并形成了“標(biāo)準(zhǔn)透明、材料透明、過(guò)程透明、檢驗(yàn)透明、服務(wù)透明”5大透明和12大體驗(yàn)”，透明工廠得以在全國(guó)推廣。
包括建筑景觀及外立面、14,000平米的地庫(kù)展示區(qū)、精裝材料展示區(qū)、建造過(guò)程展示區(qū)、工藝工法樣板間、精裝樣板間等，旭輝透明工廠均實(shí)現(xiàn)“常態(tài)化工地開(kāi)放”。其中包括基層墻體抹灰找平、高強(qiáng)粘接劑、保溫體系、裝飾面層等多道工序，地面鋪貼、墻面涂飾等工程的各道工序工藝也完全透明地進(jìn)行實(shí)體剖切展示，并在旁邊清晰地附上質(zhì)量檢查方法及標(biāo)準(zhǔn)。
項(xiàng)目建造全階段、全流程的對(duì)購(gòu)房者“透明”，實(shí)際上相當(dāng)于讓購(gòu)房者直接進(jìn)行“監(jiān)工”，了解和監(jiān)督、甚至參與自家房屋建造全過(guò)程。
而在最后一個(gè)檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，從材料檢測(cè)、過(guò)程檢測(cè)再到交付檢驗(yàn)，每一戶房屋除了接受購(gòu)房者檢查以外，還要接受來(lái)自第三方的透明檢查和旭輝其他業(yè)務(wù)部門(mén)的聯(lián)合檢查。以材料檢驗(yàn)為例，旭輝公開(kāi)材料的出廠檢測(cè)合格證，并進(jìn)行材料施工過(guò)程的抽檢，在國(guó)家規(guī)范的基本要求外還額外增加耐久性、綠色、環(huán)保的檢測(cè)項(xiàng)。
模式初探
“透明工廠的想法源于一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴”。旭輝集團(tuán)品牌總監(jiān)吳懿回憶稱，去年的一個(gè)集團(tuán)高管會(huì)議上，眾人圍繞如何樹(shù)立企業(yè)的品牌名片展開(kāi)激烈探討，最終得出“客戶信任最重要”的結(jié)論。而問(wèn)題的核心在于要解決商品房預(yù)售制使得維權(quán)事件頻起這一行業(yè)痛點(diǎn)以及市場(chǎng)對(duì)于住房日益多元化的需求。
商品房市場(chǎng)發(fā)展至今，質(zhì)量問(wèn)題始終是一個(gè)突出的矛盾。如何贏取購(gòu)房者的信任？參考餐飲業(yè)透明廚房和制造業(yè)玻璃工廠的做法，董事長(zhǎng)林中拍板“要做透明工廠”。
向餐飲業(yè)學(xué)習(xí)，吳懿舉了明檔廚房的先行者西貝為例子，完全開(kāi)放式的廚房另食客對(duì)食品安全衛(wèi)生放心，用標(biāo)準(zhǔn)化的體系管理非標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品也更加高效。這樣的方式同樣值得房地產(chǎn)行業(yè)借鑒，“每一個(gè)房子背后也有可以被抽離出來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化的管理方式”。
為踐行這個(gè)想法，旭輝的工程團(tuán)隊(duì)又參考制造業(yè)的做法，專門(mén)去了寶馬在中國(guó)鐵西的一個(gè)工廠，學(xué)習(xí)他們?nèi)绾巫鐾该鞴S。
做透明工廠的驅(qū)動(dòng)力，除了能解決預(yù)售制帶給客戶“預(yù)期與現(xiàn)實(shí)之間普遍存在差距”的困擾以外，其次還考慮到了行業(yè)對(duì)于農(nóng)民工的現(xiàn)實(shí)需求問(wèn)題。
吳懿稱，旭輝工程總曾提供的一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，目前在職的農(nóng)民工40歲以上已經(jīng)超過(guò)50%，而假設(shè)以中國(guó)的城市化率還有10年發(fā)展空間來(lái)計(jì)算，10年以后這些農(nóng)民工的精力已經(jīng)無(wú)法承擔(dān)傳統(tǒng)建造工藝所帶來(lái)的工作量。這意味著行業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新建造工藝和管理體系。
初定指標(biāo)之時(shí)，根據(jù)布局區(qū)域的數(shù)量，旭輝管理層定下了一年布局18座透明工廠的目標(biāo)。但出乎預(yù)期的是，截止上半年末，透明工廠已在武漢、沈陽(yáng)、南昌、天津、昆明、佛山、無(wú)錫等8個(gè)城市10個(gè)項(xiàng)目落地；截至目前，實(shí)際上透明工廠已經(jīng)在16個(gè)城市共20個(gè)項(xiàng)目落地。于是，旭輝又定下了2020年落地超40座透明工廠的新目標(biāo)，同時(shí)計(jì)劃未來(lái)三到四年90%以上的工地都將落地透明工廠。
值得注意的是，本次的媒體參觀活動(dòng)，旭輝選擇在武漢這座城市。吳懿解釋稱，旭輝在武漢擁有300萬(wàn)方的土儲(chǔ)，約700多億的貨值。而針對(duì)武漢市場(chǎng)容積率高、剛需為王的特點(diǎn)，旭輝未來(lái)將在武漢所有項(xiàng)目落地透明工廠。
據(jù)了解，相比其它一二線城市，武漢住宅容積率基本在3.0以上，而市場(chǎng)容量2000萬(wàn)平方米以上，剛需產(chǎn)品供求在60%左右；剛需為主情況下市場(chǎng)產(chǎn)品力事實(shí)上較弱。“產(chǎn)品力”便成為開(kāi)發(fā)商抓住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)突破口，實(shí)際上也將成為房企下半場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
而整體從盈利效果上看，這種模式在成本控制和營(yíng)銷(xiāo)效果上的最終表現(xiàn)如何？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018-2019年，旭輝建造2.0體系通過(guò)合理穿插、BIM等技術(shù)減少了40%-50%的人工；通過(guò)鋁模、爬架、全砼墻體、井道式電梯、免抹灰等新技術(shù)，三個(gè)先行的管理手段進(jìn)一步縮短工期4-6個(gè)月。
旭輝集團(tuán)總工程師崔曉強(qiáng)表示，從目前已經(jīng)開(kāi)放透明工廠的20多個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)化的作用十分明顯。其中以昆明的旭輝金科·春夏里為例，目前項(xiàng)目已全部清盤(pán)，去化速度之快使得收益直接翻了2倍到3倍。
據(jù)了解，與旭輝的“透明工廠”類(lèi)似的是，東原正在打造“超級(jí)工廠”同樣對(duì)標(biāo)高端制造業(yè)的精細(xì)化生產(chǎn)管理和品質(zhì)管控邏輯，讓購(gòu)房者能隨時(shí)隨地對(duì)自己買(mǎi)的進(jìn)行全天候云監(jiān)工，見(jiàn)證甚至參與房子的建造過(guò)程，掌握房子建造進(jìn)度。
“透明工廠”的普及或?qū)⒊蔀樯唐贩块_(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的一個(gè)未來(lái)趨勢(shì)。崔曉強(qiáng)對(duì)此表示，樂(lè)見(jiàn)其他同行嘗試“透明工廠”模式。未來(lái)，除了基于智慧建造的高效、高質(zhì)、高安全的“線下透明工廠”，旭輝還將著力打造基于數(shù)字化全生命周期的“云上透明工廠”，以及基于新材料、新技術(shù)、新工藝的“綠色、健康、環(huán)保透明工廠”。
“而如何在未來(lái)保持自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)給房企在技術(shù)和服務(wù)上不斷提出更高的要求。”
